Анализ текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости в России

Экскурс в историю

Рынок коммерческой недвижимости исторически был напрямую связан с долларом. До 2008 года многие девелоперы строили объекты коммерческой недвижимости за счет валютного финансирования: стабильно укрепляющийся рубль и низкие процентные ставки делали заемное финансирование в долларах существенно выгоднее рублевого. После горького опыта финансового кризиса 2008 года большинство девелоперов перестало финансировать стройку в долларах, увязав валюту расходов с рублевыми доходами.

И если финансирование девелоперских проектов практически полностью перешло на рубль, то инвестиционный рынок все еще оставался долларовым. При дефиците качественных коммерческих площадей сформировался рынок арендодателя, на котором собственники предпочитали номинировать ставки аренды в долларах. Это позволяло максимизировать стоимость объекта, продавая его за валюту. Доля заемного финансирования при приобретении объекта коммерческой недвижимости доходила до 70% от стоимости объекта, максимальную цену за объект мог предложить тот, кто покупал и занимал в долларах. Таким образом, к 2015 году большинство крупнейших качественных объектов коммерческой недвижимости полностью зависимы от курсов валют: их доходы номинированы в долларах, при этом собственники заложили свои объекты по валютным кредитам.

Текущая ситуация

Зависимость от доллара фатальным образом сказалось на рынке коммерческой недвижимости. В 2014 году произошло 3 ключевых события, каждое из которых оказало влияние на экономику России, и как следствие, на рынок недвижимости:
1. Политическая напряженность на международном уровне снизила инвестиционную привлекательность России для западных стран.
2. Запрет на рефинансирование за рубежом привел к острому дефициту валютной ликвидности.
3. Резкое падение цен на нефть значительно сократило валютные поступления компаний-экспортеров.

На этом фоне Центральный банк России, трезво оценивая свои возможности и состояние золотовалютных резервов, перешел на принципы свободного ценообразования курса рубля, тем самым еще больше сократив предложение валютной ликвидности.

Все это вместе привело к беспрецедентному за последние 15 лет обвалу курса рубля и падению долларовых цен на недвижимость. Причем собственники коммерческой недвижимости столкнулись с проблемами со всех сторон: произошло как сокращение доходов, так и рост расходов по объектам.

Арендаторы, не готовые платить за аренду практически в два раза больше, потребовали перезаключения договоров аренды в рубли по курсу значительно ниже рыночного. При этом выход на рынок рекордного объема предложения, предлагающего рублевые ставки аренды, сделал это требование фактически ультимативным.

Доходная часть объектов недвижимости пострадала и от удорожания финансирования: дефицит валютной ликвидности и рост валютных курсов привел к повышению процентных ставок и расходов по обслуживанию кредитов. Это привело к удорожанию стоимости владения объектами, падению чистого операционного дохода, падению рентабельности. Инвесторы, желая сохранить свою норму рентабельности, стали предлагать меньшую цену за объект – рыночная стоимость объектов упала.

Помимо этого собственники столкнулись с сокращением спроса со стороны зарубежных инвесторов. Зарубежные инвесторы и девелоперы были достаточно активны на рынке коммерческой недвижимости, а также в области инвестиций в готовые объекты недвижимости. В девелопмент инвестировали в основном скандинавы (IKEA, ЮИТ) и турки (Enka, Renaissance Development). Эти компании давно адаптировались к уровню риска в российском девелопменте и не планируют уходить с рынка. Американские и европейские инвесторы в основном инвестировали в готовые объекты коммерческой недвижимости. Среди крупнейших можно назвать J.P. Morgan, Morgan Stanley, Hines, Raven Russia и многих других. Большинство из этих инвесторов заморозило свое развитие в России, в 2014 году не состоялись многие ранее анонсированные сделки с участием иностранных инвесторов, кроме того, в настоящий момент они практически не рассматривают возможности по приобретению новых объектов.

Как следствие, сейчас рынок инвестиций в недвижимость пребывает в шоковом состоянии. Мы наблюдаем значительное расхождение в ценовых ожиданиях между собственниками, которые привыкли к докризисным оценкам и мультипликаторам, и инвесторами, которые столкнулись с удорожанием заемного финансирования, ростом рисков арендного бизнеса и ростом доходностей по альтернативным вложениям.

Осторожный взгляд в будущее

В 2015 году мы не ожидаем значительной инвестиционной активности. При заградительной для коммерческой недвижимости текущей ставки процента немногочисленные сделки будут совершаться преимущественно за счет собственных средств, что снизит общий объем рынка в разы.

Вероятно, в течение года рынок будет оттаивать, поскольку деловая активность сохраняется. Основные факторы, которые приведут к оживлению рынка:
1. Рублевые договора аренды. Доходы в рублях гораздо более прогнозируемы, а значит, продавцу и покупателю будет легче договориться о стоимости объекта.
2. Вынужденные продажи – подталкиваемые кредиторами или целями оптимизации бизнеса, собственники будут вынуждены снижать цены в соответствии с реалиями рынка.
3. Возврат капитала – большой бизнес исторически держит капиталы в валюте. Мы полагаем, что некоторые из участников рынка сочтут текущие значительные курсовые колебания удачным моментом для долгосрочного инвестирования в российскую коммерческую недвижимость.

Перспективы девелопмента коммерческой недвижимости в этом году более чем туманны. Будут достраиваться объекты, находящиеся на поздней стадии строительства, поскольку в них уже вложено значительные средства и есть договоренности о финансировании. Проекты, находящиеся пока на бумаге, будут заморожены в виду слабых экономических перспектив. Падение цен и спроса на готовую недвижимость ведет к неизбежному снижению привлекательности девелопмента коммерческой недвижимости.

Инвестиционная возможность

Мы оцениваем текущую ситуацию как хорошую инвестиционную возможность для тех, кто готов покупать коммерческую недвижимость за собственные средства. На рынке постепенно появляются качественные объекты, дающие 12-14% годовых в рублях на вложенные средства. При этом со временем доходность будет расти, поскольку в текущие договора аренды собственники закладывают повышенные индексации, связанные с инфляционными ожиданиями. Проценты от товарооборота, закладываемые практически во все арендные договора на торговые помещения, так же защитят от инфляции – рост цен на импортные товары компенсирует падение товарооборота в натуральном выражении.

Таким образом, сейчас инвестор имеет редкую возможность выбрать качественный и стабильный объект недвижимости, получить привлекательную текущую доходность и ее рост в будущем, а также опцию заложить объект и вернуть значительную часть вложенных средств в тот момент, когда ставка процента вернется к приемлемому для объектов недвижимости уровню (10-12%).