Что будет вместо ГПЗУ в Москве?

В Москве градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в настоящее время фактически является определяющим документом для городских властей и застройщиков. Именно он содержит места допустимого размещения, этажность и назначение здания, которое можно возвести на участке. С 01.07.2017 вносятся изменения в Градостроительный кодекс РФ - ГПЗУ становится документом информационного характера. К этой же дате город Москва должен утвердить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Генплан города, включая «новую Москву».

ПЗЗ должны определять градостроительные регламенты, которые сейчас фактически определял ГПЗУ. Они будут основным документом, на которые будет ориентироваться застройщик.

В настоящий момент ПЗЗ проходят стадию публичных слушаний. При этом начались они абсолютно незаметно для большинства жителей и компаний г. Москвы, видимо город стремится принять их как можно быстрее.

По задумке законодателя ПЗЗ должны делить город на зоны (жилая, деловая, промышленная, рекреационная, и т.п.), в зависимости от зоны определяется тип застройки и ее характеристики. Владелец земельного участка, заглянув в ПЗЗ, может определить, что именно он может построить на участке.

Московские ПЗЗ преподнесли застройщикам сюрприз: территория города делится на зоны:

1) зоны имеющейся (фактической) застройки,

2) зоны, на которую градостроительные регламенты не распространяются,

3) территории, на которые имеются уже выданные ГПЗУ,

4) зоны для которых установлены пределы застройки,

5) зоны для которых предельные параметры не установлены.

Если на участок к моменту составления ПЗЗ был выдан ГПЗУ, то он включен в текст ПЗЗ и застройщик вправе осуществлять застройку. Это, безусловно, может только порадовать застройщиков.

Самая большая зона - зона фактической застройки, ориентировочно она занимает 2/3 территории города. В качестве предельных параметров строительства устанавливаются параметры, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Иными словами, застройка в этой части возможна только в пределах существующих зданий. Формально застройщик может снести существующее здание и построить такое же, в том же пятне застройки.

Изменение ПЗЗ возможно путем прохождения публичных слушаний и принятия постановления Правительства Москвы. Это общий путь, но п. 2.4.2 ПЗЗ устанавливает случаи их изменений без проведения публичных слушаний.

Наибольший интерес вызывает п. 5 указанных изменений – ПЗЗ изменяются в случае поэтапного изменения градостроительных регламентов, соответствующего изменению характеристик территории, в том числе строительства, реконструкции объектов, образования земельных участков. Получается, что сначала решается вопрос о строительстве объекта, а затем вносится изменение в ПЗЗ. Впрочем, рано говорить об изменении ПЗЗ до принятия нормативных актов либо административных регламентов, описывающих эти процедуры. Трудно сейчас судить какое влияние окажут ПЗЗ на градостроительную деятельность в Москве. Однако не оправдалась надежда, что застройщики смогут легко определять параметры застройки, которые заранее установлены ПЗЗ. Совершенно очевидно, что остается существующий «ручной режим» определения параметров застройки города. Деятельность по строительству в Москве так и не стала прозрачной и легко прогнозируемой.