Имущественные вычеты для физических лиц при приобретении и продаже объектов недвижимого имущества. Сложные вопросы и неоднозначные ситуации налогообложения

В данной статье мы рассматриваем, какие права и обязанности возникают у налогоплательщика физического лица (резидента РФ), если в течение календарного года у него были сделки с объектами недвижимого имущества. При определении размера налоговой базы для расчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ), к которой применяется ставка 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, которые предоставляются в следующих ситуациях:

1. при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
2. в случае выкупа у налогоплательщика имущества для государственных или муниципальных нужд в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме.
3. при строительстве или приобретении жилья, а также земельных участков.

Применение вычетов означает, что часть налогооблагаемого дохода (в размере вычетов) не будет облагаться НДФЛ. Условия, размеры и порядок предоставления указанных имущественных вычетов закреплены в ст. 220 НК РФ. Если вы приобрели или построили жилую недвижимость, то можете получить имущественные налоговые вычеты:

• на новое строительство жилого дома, приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, приобретение земельного участка (доли в нем) для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретаемым жилым домом, но не более 2 млн рублей ;
• на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) недвижимости либо полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов, но не более 3 млн рублей.

Кроме того, с 2014 года стало возможным, получить такие вычеты по разным объектам имущества, т.е., если Вы ранее уже использовали свое право на получение имущественного вычета при строительстве или приобретении жилья в полном размере, но после 01.01.2014 приобрели еще один объект жилого имущества за счет средств целевого кредита или займа, то вправе заявить вычет в сумме уплаченных процентов по такому кредиту, но такое право предоставляется только в отношении одного объекта. А вот в отношении вычета на новое строительство и приобретение жилья, земельного участка или их долей, если налогоплательщик ранее воспользовался таким правом, но в размере менее его предельной суммы, действовавшей на момент возникновения права на вычет, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем при приобретении другого объекта жилья.

Получить вычет на приобретение (строительство) недвижимости можно с того года, в котором:

• получено свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• имеется акт о передаче жилья;
• имеются документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение жилья.

А вот получить вычет на приобретение земельного участка для жилищного строительства, возможно только после того, как будет построен дом и получено на него свидетельство о праве собственности.

Получить налоговые вычеты можно:

• путем подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика по окончанию налогового периода, в котором приобретен объект недвижимости и заявления на возврат налога, который будет перечислен на банковский счет
• или у работодателя, обратившись к нему с письменным заявлением до окончания налогового периода и предоставления подтверждения налогового органа права на вычет по форме, утвержденной Приказом ФНС РФ от 14.01.2015 № ММВ-7-11/3@. Чтобы получить из налогового органа подтверждение прав на имущественные налоговые вычеты, необходимо представить в инспекцию заявление и документы, подтверждающие право на получение имущественных налоговых вычетов, а, налоговый орган, не позднее 30 дней с момента подачи заявления, должен подтвердить такое право или отказать.

Если вычеты получаете через налоговую инспекцию, то она должна проверить декларацию и представленные документы в течение трех месяцев со дня их представления, то есть провести их камеральную проверку и принять решение по ее результату.

Если заявление о возврате налога подали одновременно с налоговой декларацией, то налог должен быть возвращен в течение месяца с момента окончания камеральной проверки или даты, когда она должна быть завершена. По результату камеральной проверки налоговой декларации налоговый орган может принять решение об отказе в возврате налога. В этом случае нужно получить в инспекции акт камеральной проверки или решение с аргументированным отказом. На акт проверки следует подать письменные возражения в инспекцию, которая его составила. Срок для подачи возражений - месяц со дня получения акта.

Если подать возражения на акт не успели, и было принято решение об отказе в возврате налога, то данное решение можно обжаловать. Жалоба подается в письменном виде в УФНС региона через инспекцию, решение которой оспаривается, или в суд. При этом обжалование решения инспекции в судебном порядке возможно только после обжалования в УФНС.

Если в налоговом периоде указанные имущественные налоговые вычеты не могут быть использованы полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования. С 2014 года налогоплательщик может получить налоговые вычеты у одного или нескольких работодателей. Применять его могут все налогоплательщики независимо от даты возникновения права на получение данного вычета (ранее Налоговый Кодекс позволял заявлять имущественный вычет только у одного налогового агента). Если налогоплательщик получает вычет у нескольких работодателей одновременно, в уведомлении на подтверждение права, выдаваемом налоговым органом, отражаются суммы имущественного налогового вычета, которые налогоплательщик вправе получить у каждого из работодателей, но форма уведомления не позволяет указать сразу несколько налоговых агентов, которые будут предоставлять налоговые вычеты, поэтому налоговый орган должен выдать уведомлений по количеству налоговых агентов, через которых налогоплательщик предполагает получить налоговый имущественный вычет.

Если вы продали недвижимое имущество, находившееся у вас в собственности менее трех лет, , то сумму полученного дохода по указанным сделкам можно уменьшить на сумму предоставляемых имущественных вычетов в соответствии с действующим законодательством.

В случаев продажи имущества, доли или долей в нем, размер вычета соответствует величине полученного дохода, но не более (за налоговый период) 1 млн рублей в отношении продажи жилой недвижимости (жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, а также доли в указанном имуществе) и земельных участков.

Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Таким образом, при реализации объекта имущества вы можете решить, какой из двух льгот воспользоваться: вычетом или уменьшением доходов на расходы.

Право на вычет при продаже имущества возникает в том налоговом периоде, в котором получены доходы от реализации данного имущества и не зависит от факта государственной регистрации сделки, регистрации перехода права собственности.

Следует отметить, что доходы, полученные от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков, а также долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Но, к сожалению, на практике не всегда можно однозначно определить период владения имуществом. Если физическое лицо в одном периоде владеет частью (долей) имущества, а впоследствии становится его единоличным собственником или собственником еще одной новой доли, то при последующей продаже такого имущества, может возникнуть ситуация, когда одна часть имущества может находиться в собственности меньше трех лет, а другая - свыше этого срока. Как рассчитать в этом случае период владения недвижимостью для целей определения размера имущественного вычета и права на его применение? Анализ последних разъяснений контролирующих органов свидетельствует о многогранности подходов к таким ситуациям. Например, по вышеуказанной ситуации, срок владения недвижимостью следует рассчитывать с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на долю в имуществе, если в момент продажи налогоплательщик является единоличным собственником всего имущества. А вот если речь идет о ситуации, когда налогоплательщик реализует доли в праве собственности на имущество, оформленные разными свидетельствами на право собственности и одной из которых он владел более трех лет, а другой - менее данного срока, то срок нахождения в собственности налогоплательщика каждой из указанных долей, следует исчислять отдельно, на основании свидетельств о праве собственности на них. В случае же, когда налогоплательщик продает свою долю в праве собственности на имущество, образованную в результате объединения других долей, приобретенных им в собственность в разное время, контролирующие органы считают, что период нахождения в собственности определяется не отдельно по каждой из приобретенных и впоследствии объединенных долей, а с момента, когда налогоплательщик получил право собственности на долю в проданном имуществе впервые. Из приведенных ситуаций следует, что определить период владения имуществом не всегда можно просто и однозначно, и в сложных ситуациях мы рекомендует обращаться к специалистам (консультантам), которые помогут вам разобраться в сложной ситуации и принять правильное решение, чтобы избежать возможных налоговых рисков. Следует иметь ввиду, что если в течение налогового периода было продано несколько объектов жилого назначения, то имущественный вычет применяется ко всей сумме полученных доходов от продажи такого имущества, а не к каждому объекту, т.е. сколько бы вы ни продали квартир, комнат, долей в них и других видов из перечисленного имущества в течение календарного года, общий размер вычета не может превышать 1 000 000 руб.

На практике часто возникают вопросы по применению вычета в случае продажи имущества, собственниками, которого являются несколько налогоплательщиков, т.е. в этом случае речь идет о продаже долей на право собственности. Как и в вопросе определения срока владения имуществом, в случае продажи общего имущества налоговое законодательство однозначно не раскрывает, как и в каком размере применяются налоговые вычеты, поэтому возможно консультация специалистов может понадобиться и в этой ситуации.

Имущественный вычет предоставляется налоговым органом по окончании календарного года (налогового периода) при подаче физическим лицом налоговой декларации по форме 3-НДФЛ по сроку не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, и иного способа его получения законодательством не предусмотрено. Если в налоговой декларации заявляется непосредственно сумма вычета, предоставляемого при продаже имущества, то никаких документов, подтверждающих право на вычет, подавать в налоговый орган не нужно, т.е. в декларации указывается только сумма дохода, полученного от реализации имущества и сумма вычета. Если вместо использования вычета, сумма доходов от продажи имущества уменьшается на расходы, связанные с приобретением проданного имущества, то в налоговый орган помимо декларации необходимо представить документы, подтверждающие эти расходы Налоговый Кодекс не содержит перечень таких документов, но контролирующие органы в своих комментариях указывают на необходимость предоставления договоров, по которым приобреталось соответствующее имущество и документов, подтверждающих уплату денежных средств. При подаче декларации вместе с подтверждающими документами целесообразно приложить также сопроводительное письмо по типу описи с указанием перечня этих документов. Сумму налога, которую вы рассчитали и указали в декларации, нужно уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.