Интервью Члена совета директоров IPT Group Юрия Гармаша для CRE.RU

Член совета директоров IPT Group Юрий Гармаш о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости, их применении в России, перспективах и типах.

- Юрий, какие в настоящее время наблюдаются тенденции на рынке коллективных инвестиций?

- Могу заметить, что сейчас мы являемся свидетелями значительных изменений в правовом регулировании индустрии коллективных инвестиций. Регулятор существенно, с одной стороны, снизил требования к объему собственных средств его ключевых участников – управляющих компаний, а с другой – изменил порядок работы паевых инвестиционных фондов. Цель таких изменений – привлечь инвестора, дать новый толчок и стимул новому развитию индустрии ПИФ, что безусловно даст новый импульс для роста благосостояния домохозяйств, бизнеса и экономики России в целом.

- Насколько эффективно такой финансовый инструмент как ПИФы применяется в России?

- В настоящее время в России действует 1277 паевых инвестиционных фондов. При этом львиную долю составляют фонды, инвестирующие в недвижимость.

Фонды недвижимости аккумулируют в себе приблизительно 4/5 всего объема капиталов фондов. Тем не менее, несмотря на положительную историю, доля активов паевых фондов в российском ВВП составляет 2,8% (всех ПИФ), тогда как средняя доля ПИФ развитых рынков равна 45% ВВП. Самый крупный показатель в США - 80%. В целом в мире ПИФы аккумулируют свыше 31 трлн долл. частных сбережений. Эти обстоятельства наталкивают на мысль о потенциале ПИФов в России - мы находимся только в начале пути.

- В чем заключается инвестиционная привлекательность ПИФов?

- Паевой инвестиционный фонд - это объединенные средства инвесторов, переданные в доверительное управление управляющей компании. Сам паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом - это так называемый «имущественный комплекс», а по сути это инвестиционный портфель.

Существенным фактом, повышающим привлекательность инвестирования через паевой инвестиционный фонд, является то обстоятельство, что ПИФ не является юридическим лицом и соответственно не платит налог на прибыль. Все поступившие в ПИФ доходы не облагаются налогом на прибыль (подоходным налогом) и могут быть в дальнейшем реинвестированы в приобретение новых активов либо модернизацию уже находящихся в составе ПИФ (безналоговое реинвестирование).

Следует также отметить повышение ликвидности капиталовложения. При классическом инвестировании для выхода из проекта требуется продажа актива, что влечет за собой временные и транзакционные издержки. Особенно это касается инвестиций в недвижимость. В случае с инвестициями через инструментарий ПИФ для выхода из проекта достаточно продать либо иным способом уступить инвестиционные паи. Так как пай является ценной бумагой, то для его продажи достаточно заключения соответствующего договора и направления распоряжения регистратору для внесения соответствующей записи в реестр владельцев инвестиционных паев. Так же легко можно принять в проект нового партнера, уступив ему часть паев либо выпустив дополнительные паи.

- Возникает закономерный вопрос - если инструмент ПИФ столь привлекателен, почему за более чем 20-летний период он не нашел столь бурного развития, как это произошло в экономиках других государств?

- Многие исследователи в качестве одной из причин называют высокую степень зарегулированности работы ПИФов в России. Дело в том, что ранее действовавший Приказ ФСФР России разделял ПИФы на 16 категорий, каждая из которых имела свои требования к структуре и составу активов. Кроме того, размер собственных средств управляющих компаний для работы с Фондами составлял от 80 млн руб., и в основном это - «живые деньги».

18 декабря 2016 г. вступило в силу Указание Центрального банка Российской Федерации «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» от 05.09.2016 г. № 4129-У.

Документ разрабатывался в течение длительного периода с привлечением специалистов из саморегулируемых организаций и профессионального сообщества. В результате нормативный акт внес принципиально новые подходы к регулированию деятельности паевых фондов, что неизбежно должно положительно повлиять на всю отрасль.

О каких изменениях идет речь? Сокращено количество категорий паевых инвестиционных фондов. Сейчас их фактически три:

• Фонды финансовых инструментов, в которые включаются ценные бумаги, инструменты денежного рынка и соответствующие производные инструменты.
• Фонды недвижимости.
• Комбинированные фонды.

Первые две категории могут быть как фондами для квалифицированных инвесторов, так и для неквалифицированных (разница - в составе активов). Комбинированные фонды предназначены только для квалифицированных инвесторов.

- Расскажите подробнее о Фондах недвижимости для квалифицированных инвесторов. Какие требования выдвигает регулятор к их деятельности?

- Состав активов фондов недвижимости для квалифицированных инвесторов, на первый взгляд, не претерпел каких-либо существенных изменений. Эти Фонды могут наполняться: недвижимым имуществом и правами на него, имущественными правами – ДДУ по Закону 214-ФЗ, имущественными правами из инвестиционных договоров (строительство/реконструкция), проектной документацией, инструментами денежного рынка.

Однако необходимо выделить две принципиально важные вещи:

• Снято ограничение на «виды» недвижимого имущества.
• Сейчас уже отсутствуют требования к структуре активов. Ранее был установлен минимальный порог объема недвижимого имущества в составе активов (не менее 40%).

Ранее для целей определения требований к составу активов Паевых фондов недвижимости под недвижимым имуществом понималась земля, иные объекты недвижимого имущества, которые прочно связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, за исключением предприятий.

В настоящее время какие-либо указания на «виды» недвижимого имущества, в которое можно инвестировать активы Паевого инвестиционного фонда недвижимости для квалифицированных инвесторов, отсутствуют.

Таким образом, в состав фондов открылась возможность приобретать все недвижимые вещи, указанные гражданским законодательством, в том числе подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

- Давайте теперь обратимся к такой новой категории ПИФов как комбинированные фонды?

- На наш взгляд, данный инструмент является наиболее интересным и революционным нововведением отрасли. В Указании Банка России «О составе и структуре активов» этой категории фондов отведен пункт, состоящий из одного предложения:

«В состав активов инвестиционных фондов, относящихся к категории комбинированных фондов, могут входить любые активы, за исключением наличных денежных средств». Т.е. требования к составу и структуре активов нормативно не установлены, ограничений нет.

Для решения вопроса «что же все-таки может входить в состав такого фонда» мы обращаемся к гражданскому законодательству - статье 128 ГК РФ, согласно которой в состав активов комбинированного фонда могут входить любые оборотоспособные активы, при условии возможности закрепления прав на эти активы за Управляющей компанией как доверительного управляющего фонда.

Таким образом, комбинированный ПИФ предоставляет широкие возможности для инвестиционной деятельности различных направлений. Очень важно, чтобы обозначенные горизонты инвестирования не были ограничены. Есть все основания предполагать, что значительная часть проектов, связанных с возведением новых объектов, строительством дорог, промышленных предприятий, жилья, объектов инфраструктуры будет осуществляться через комбинированные фонды.

- Каким образом на практике применяются и могут применяться вышеназванные инструменты?

- Могу привести ряд примеров, которые используются нашей компанией в отрасли.

1. «Упаковка» арендного бизнеса в Закрытый ПИФ

Цель инвестирования:
Приобретение недвижимого имущества в состав ЗПИФ для последующего получения дохода от сдачи имущества в аренду с последующим реинвестированием дохода, затем для целей выплаты дохода пайщикам.

Инвестиционная стратегия:
Фонд формируется недвижимым имуществом. Недвижимое имущество предоставляется в аренду. Арендные платежи поступают в фонд, при этом сформировавшаяся прибыль не облагается налогом. Полученные средства можно реинвестировать в приобретение новых активов либо выплатить (полностью или частично) в виде доходов по паям.

«Свой первый Фонд мы сформировали в 2006 г. Наполнили его недвижимостью стрит ритейл на сумму в 380 млн. руб. До 2012 г. полученную ренту реинвестировали в новые объекты как стрит ритейл, так и офисного назначения, торговые центры, права из ДДУ по 214 ФЗ. Сейчас стоимость активов Фонда составила 6,3 млрд руб. Фонд выплачивает паевой доход с 2013 г., и с момента начала выплат доходность превышает 20% годовых».

2. Инвестирование в строительство многоквартирных домов

Цель инвестирования:
Получение дохода от реализации квартир, приобретенных на стадии строительства, сформировавшегося за счет развития проекта и роста рыночных цен на жилую недвижимость. Общий горизонт реализации проекта - 3-5 лет.

Инвестиционная стратегия:
Инвестиционная стратегия фонда подразумевает инвестирование средств фонда в приобретение прав по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов на стадии после получения разрешения на строительство в соответствии с 214-ФЗ.

Объекты инвестирования - квартиры «эконом» и «комфорт» класса как наиболее ликвидный сегмент рынка жилой недвижимости.

Срок инвестиций в отдельный девелоперский проект составит 1,5-3 года.

Раз в полгода осуществляются выплаты по паям накопленного дохода.

3. Строительство коммерческой недвижимости

Цель инвестирования:
Строительство коммерческой недвижимости с целью последующей продажи и/или сдачи в аренду. Общий горизонт реализации проекта - от 3 лет.

Инвестиционная стратегия:
ЗПИФ недвижимости формируется денежными средствами и/или земельным участком.

Управляющая компания привлекает генерального подрядчика для строительства объекта. Финансирование строительства осуществляется за счет средств фонда. Возможно осуществление финансирования строительства за счет банковского кредитования под залог имущества, составляющего фонд. После завершения строительства объект поступает в состав фонда для последующей продажи либо сдачи в аренду. Полученные доходы можно реинвестировать в приобретение новых объектов либо выплатить (полностью или частично) пайщикам в виде доходов по паям.

4. Инвестирование в готовые объекты

Цель инвестирования:
Приобретение объектов недвижимости с дисконтом к рынку для последующей сдачи в аренду. Общий горизонт реализации проекта - от 3 лет.

Инвестиционная стратегия:
Управляющей компанией осуществляется поиск перспективных объектов недвижимости для приобретения их в состав ПИФ, с целью последующей сдачи в аренду.

Такими объектами могут выступать, в частности, объекты, которые являются непрофильными активами и которые собственник готов продать с дисконтом к рынку. Например, объекты, полученные по договору залога в качестве обеспечения кредитного договора.

При нахождении перспективных объектов управляющей компанией заключается соглашение с собственником, по которому фиксируются условия предполагаемой сделки, включая цену договора и срок исполнения.

Далее управляющей компанией осуществляются мероприятия для привлечения инвесторов под конкретный инвестиционный проект.

- Какова средняя доходность ЗПИФ недвижимости сегодня?

- Безусловно, как управляющая компания мы не гарантируем инвестору сверхдоход на будущее. Но в равной степени можем отметить, что использование нами инструментов Фондов в строительных проектах, проектах по покупке коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду позволяло достигать доходности выше уровня инфляции - выше 20% годовых.