27.07.2015

Изменение правового регулирования страхования ответственности застройщика

Черкашина Дарья

Новая редакция Закона №214-ФЗ установила новые требования к страхованию гражданской ответственности застройщика.

Нужна консультация по теме?

25 июля 2015 года вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который вносит изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №214-ФЗ).

Напомним, с 1 января прошлого года застройщики, привлекающие денежные средства по договорам участия в долевом строительстве, обязаны обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиками, приобретающими квартиры. Одним из способов такого обеспечения является страхование. Страховая компания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения, обязана выплатить дольщику страховое возмещение.

Новая редакция Закона №214-ФЗ установила новые требования к страхованию гражданской ответственности застройщика. Рассмотрим наиболее важные из них.

Законодатель установил, что с 25 июля 2015 г.:

Выгодоприобретателями по договору страхования могут быть кредитные организации, получившие права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, вследствие оставления за собой предмета ипотеки. Ранее кредитные организации в принципе не могли быть выгодоприобретателями по договору страхования. Теперь для них сделали исключение: при неисполнении дольщиком обязательств по кредитному договору, к банку может перейти предмет ипотеки и, как следствие, право на получение страхового возмещения.
Для того чтобы признать неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения страховым случаем, теперь необходимо, чтобы решение суда вступило в законную силу. Это уточнение устраняет несоответствие Закона №214-ФЗ процессуальному законодательству, поскольку решение суда имеет обязательную силу только после вступления его в силу.
В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования страховщик обязан в течение 7 рабочих дней уведомить не только участников долевого строительства, но и орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства. Кроме того, в течение 3 рабочих дней страховщик должен уведомить Росреестр.
Застройщик обязан заключить другой договор страхования в течение 15 дней с даты отзыва лицензии или назначения временной администрации страховой организации в зависимости от того, какое из событий наступило ранее. Застройщик в качестве альтернативы страхованию может выбрать участие в обществе взаимного страхования или поручительство банка. Актуальным остается вопрос: что в такой ситуации делать застройщику с ранее заключенными договорами страхования? Данная проблема не нашла решения в законе.
В проектной декларации помимо способа обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору необходимо указать реквизиты договора страхования, сведения о страховщике (наименование, ИНН, ОГРН, место нахождения) и об объекте долевого строительства.

С 1 октября 2015 г. в Законе №214-ФЗ появятся:

Новые требования, предъявляемые к страховой организации, осуществляющей страхование гражданской ответственности застройщика:

Требования, предъявляемые к страховой организации:
До 01.10.2015	После 01.10.2015
осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;	Без изменений
наличие собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;	наличие собственных средств в размере не менее чем 1 миллиард рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;
соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев;	отсутствие предписаний Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности;
отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации;	Без изменений
отсутствие решения Центрального банка РФ о назначении временной администрации страховой организации;	Без изменений
отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.	Без изменений

Тем самым законодатель пытается оградить застройщиков от недобросовестных страховщиков, которые страхуют, не оценивая риски, и более того, могут быть не в состоянии обеспечить выплату страхового возмещения по заключенным договорам.

На сайте Центрального банка РФ будет размещаться информация о страховых организациях, соответствующих требованиям Закона №214-ФЗ. Это позволит застройщикам выбрать страховую организацию, соответствующую необходимым требованиям.
Страховая организация обязана предоставлять застройщику при заключении договора страхования документы, подтверждающие ее соответствие требованиям, указанным в Законе №214-ФЗ. Страховщик по запросу застройщика также обязан предоставить документ, выданный Центральным банком РФ, в подтверждение отсутствия предписаний о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности в течение 6 месяцев до даты поступления запроса.

Таким образом, у застройщика появилось право требовать предоставления документов, подтверждающих соответствие страховой организации установленным критериям.

Следует отметить, что если на 1 октября 2015 страховая организация, с которой застройщик заключил договор страхования, не соответствует новым требованиям, застройщик в течение пятнадцати дней (то есть до 16 октября 2015 г.) обязан заключить договор страхования своей гражданской ответственности с другой страховой организацией или обществом взаимного страхования либо договор поручительства.

Недобросовестность страховых компаний и нестабильного данного сегмента рынка создает для застройщика дополнительные расходы, застройщик вынужден не только быть крайне осмотрительным при выборе страховой организации, но и осуществлять контроль на предмет соответствия страховой компанией строгим требованиям закона.

Еще одной проблемой для застройщиков является неопределенность в отношении того, нужно ли заключать новые договоры страхования в отношении ранее застрахованных объектов долевого строительства, если страховщик лишился лицензии или не соответствует требованиям закона, ведь, скорее всего страховая организация не сможет обеспечить исполнение обязательств застройщика перед дольщиками.

Подводя итоги, можно с уверенностью спрогнозировать уход из страхового бизнеса экономически слабых компаний: на рынке должны остаться наиболее заметные игроки, соответствующие новым требованиям закона, а значит, риски застройщиков должны снизиться. Также возможно, произойдет увеличение стоимости страхования. Однако в целом внесение изменений в Закон №214-ФЗ должно сыграть положительную роль.