Налоговая база отдельных объектов недвижимости

С 01 января 2014 года налоговая база отдельных объектов недвижимости для целей расчета налога на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. Такое нововведение резко увеличило налоговую нагрузку, а также вызвало большое количество вопросов по действиям налогоплательщиков в случае изменения кадастровой стоимости. Как же налогоплательщик может защитить свои интересы? Этот вопрос мы рассмотрим в настоящей статье.

К объектам недвижимости, по которым налоговая база по налогу на имущество определяется из их кадастровой стоимости относятся:

• административно-деловые и торговые центры;
• нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения данных объектов;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, а также объекты, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

Что же понимается под кадастровой стоимостью? Кадастровая стоимость – это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом их классификации по целевому назначению, в том числе, на основе информации о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости проводится оценщиками в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ», актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей расчета налога на имущество в соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", должна быть установлена на уровне рыночной стоимости. Однако на практике часто бывает, что кадастровая стоимость объекта устанавливается гораздо выше фактической рыночной стоимости. Причина этого кроется в том, что при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости применяется так называемый метод массовой оценки. Данный метод предполагает получение оценки рыночных стоимостных показателей значительной группы схожих объектов недвижимости на достаточно широкой территории. Для этого применяются статистические методы обработки информации, которые основываются на сравнительном анализе многих аналогов. При этом используется небольшой набор ценообразующих факторов (общих для всех аналогов), которые можно измерить объективно. Порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости определен в гл. III.1. Закона № 135-ФЗ. Результаты кадастровой оценки, используемой в целях расчета налога на имущество, подлежат утверждению, передаче в Росреестр и официальному опубликованию (внесению в государственный кадастр недвижимости).

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно через направление запроса на предоставление сведений из Государственного Кадастра Недвижимости и получить кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если Организация не согласна с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, которая указана в Росреестре, то Организация имеет право ее оспорить. В этом случае, Организация заказывает независимую оценку рыночной стоимости объекта и, если результаты оценки будут свидетельствовать о том, что кадастровая стоимость завышена, оспорить ее и заявить о пересмотре.

Законодательством предусмотрено, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости налогоплательщик может оспорить в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Комиссия) или в судебном порядке.

Основаниями для оспаривания кадастровой стоимости являются:

• недостоверность полученных сведений об объекте недвижимости, которые использовались при определении кадастровой стоимости;
• установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой.

Юридические лица пойти в суд с иском об установлении кадастровой стоимости недвижимости могут только после обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Помимо требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений, может быть предъявлено требование об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

При этом только с 01.01.2015 Налоговым кодексом введен порядок расчета налога на имущество организаций на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости, в случае если она была изменена в течение налогового периода. До 01.01.2015 законодательно этот вопрос не был урегулирован. И налогоплательщики, которым в 2014 году удалось доказать снижение кадастровой стоимости по объектам недвижимости оказались в неразрешенной ситуации – с какого момента можно применять новую кадастровую стоимость для расчета налоговой базы по налогу на имущество.

Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ в ст. 378.2 НК РФ добавлен новый пункт 15, вступивший в силу с 01.01.2015 и определяющий условия, при которых и как должно учитываться изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения при определении налоговой базы.

Из п. 15 ст. 378.2 НК РФ следует, что в общем случае, если изменяется кадастровая стоимость недвижимости в течение года, изменения будут учитываться только со следующего года. Однако теперь НК РФ устанавливает два исключения.

Первое касается изменений, которые произошли из-за технической ошибки, допущенной Росреестром . В этом случае кадастровая стоимость подлежит изменению, начиная с периода, в котором была допущена ошибка. Второе исключение касается изменения кадастровой стоимости по решению суда или Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости . В этом случае стоимость подлежит изменению, начиная с того налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения оспариваемой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Например, если налогоплательщик подал заявление о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащей ему недвижимости в 2015 году, а решение будет принято только в 2016 году, то налогоплательщик имеет право пересчитать налог на имущество с 1 января 2015 года.

Таким образом, с 2015 года, если изменяется кадастровая стоимость в течение года по решению суда или Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, налогоплательщик вправе пересчитать налог на имущество, начиная с периода, за который она пересматривалась.

Однако следует обратить внимание, если на 01 января года, следующего за годом в котором налогоплательщик оспаривал кадастровую стоимость объекта недвижимости, стоимость изменилась, то налоговую базу за текущий год налогоплательщик должен исчислить исходя из установленной кадастровой стоимости.

Например: в 2015 году налогоплательщик подал заявление о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащей ему недвижимости, решение об изменении кадастровой стоимости принято только в 2016 году, но на 01 января 2016 год в Росеестре установлена уже другая кадастровая стоимость объекта недвижимости. В этом случае налогоплательщик может пересчитать налог на имущество за 2015 год, а налоговую базу за 2016 год в отношении данного объекта недвижимости нужно определять исходя из кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2016 г., поскольку результат этой оценки налогоплательщик не оспаривал.

А как поступить налогоплательщику, если кадастровая стоимость недвижимости изменилась в связи с проведенной реконструкцией или модернизацией объекта, если налогоплательщик произвел перепланировку помещения и изменилась площадь объекта?

К сожалению, законодательство не содержит четких ответов на такие частные ситуации. Поэтому в каждом конкретном случае налогоплательщик должен самостоятельно принимать решение, тщательно анализируя действующие нормы законодательства.

По мнению специалистов IPT Group, если в результате перепланировки помещения вы получили объект с новым кадастровым номером и кадастровой стоимостью в результате того, что получено новое свидетельство на право собственности такого объекта, то налоговая база по налогу на имущество по такому объекту с новой кадастровой стоимостью должна исчисляться с момента государственной регистрации объекта. Соответственно, налоговая база по объекту со старым кадастровым номером должна рассчитываться исходя из старой кадастровой стоимости до момента государственной регистрации реконструируемого объекта.

Если же в результате реконструкции объекта недвижимого имущества произошло только изменение кадастровой стоимости, а кадастровый номер объекта остался прежний, то по такому объекту налоговая база будет рассчитываться с новой измененной кадастровой стоимости только лишь со следующего налогового периода, то есть с 01 января года, следующего за годом в котором была осуществлена реконструкция объекта в связи с чем изменилась его кадастровая стоимость (в соответствии с абз. 1 п. 15 ст. 378.2 НК РФ).

В заключение хотелось бы отметить отсутствие полной официальной статистики по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости, не смотря на то, что этот вопрос является актуальным для десятков тысяч налогоплательщиков в Российской Федерации. Можно предположить, что в ближайшие годы он будет затрагивать интересы все большего круга налогоплательщиков. Ведь с 01 января 2015 года и физические лица налоговую базу по налогу на имущество физлиц стали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Но, не смотря на короткий срок действия новых правил и норм законодательства, специалисты IPT Group уже имеют большой практический опыт положительных результатов прохождения камеральных налоговых проверок Деклараций по налогу на имущество объектов недвижимости в случаях ее изменений, а также оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, как в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в судебном порядке.