О государственной регистрации недвижимости

В прошлой статье был разбор изменений, которые принесет с собой Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» (именуемый в дальнейшем «ФЗ № 218»). В этой статье попробуем осветить те проблемные моменты, с которыми могут столкнуться как бизнес, ориентированный на управление коммерческой недвижимостью, так и простые граждане.

С первого января 2017 года, как только вступил в силу ФЗ № 218, перестали существовать как Государственный кадастр недвижимости (ГКН), так и Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Вместо них теперь Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а все сведения из ГКН и ЕГРП были перенесены в ЕГРН. Однако перенос информации из одного реестра в другой породил неизбежные в данном случае ошибки. Кому-то может повезти, и в ЕГРН будут отображаться верные данные. Так, например, если была произведена перепланировка и данные о ней были внесены в ГКН, а в ЕГРП эта информация по каким-либо причинам внесена не была, то есть шанс, получив выписку из ЕГРН, обнаружить в ней верные данные по объекту. Однако возможна и обратная ситуация, когда, получив выписку из ЕГРН, собственник обнаруживает, что право собственности на данный объект не зарегистрировано. В данном случае следует обращаться в территориальный орган Росреестра для устранения ошибки.

Кроме того, «прославился» Росреестр с первых чисел января благодаря своим сервисам. До нового года через официальный сайт можно было в режиме онлайн получить справочную информацию об объекте недвижимости, имея зарегистрированный аккаунт, получить кадастровый паспорт, выписку из ЕГРП, справку о кадастровой стоимости в электронном виде. Также с помощью электронной подписи юридического лица можно было заказать эти документы на бумаге. Использование данных сервисов очень сильно упрощало работу, и лично я уже привык к ним и воспринимал их как должное – все-таки XXI век на дворе. Однако, выйдя на работу после нового года я, как и многие пользователи, с удивлением обнаружил, что Росреестр не успел адаптировать сервисы под изменения законодательства и просто закрыл их. Постепенно возобновлять работу Росреестр стал только к концу января.

С нового года был изменен порядок подачи документов от юридических лиц в Управления Росреестра по г. Москве. До нового года для подачи документов можно было записаться через сайт, указав информацию о наименовании организации, ИНН, выбрать вид услуги и орган, в который необходимо обратиться, время приема. После нового года старый сервис записи был закрыт, а вместо него предлагали записываться по телефону или через портал гос. услуг.

В самой процедуре записи есть ряд особенностей. Так, обратиться может генеральный директор, который имеет подтвержденную учетную запись на портале и к которому «привязана» возглавляемая им фирма. Лично я с трудом представляю, чтобы генеральный директор крупной фирмы лично осуществлял запись на прием в управлении Росреестра для сдачи документов на регистрацию. В дальнейшем Росреестр решил отказаться от приема юридических лиц, перенаправив их в МФЦ. Однако подача документов через МФЦ от юридических лиц стала осуществляться не в порядке живой очереди, а по предварительной записи через портал городских услуг города Москвы (mos.ru), которую также необходимо осуществлять от имени генерального директора с привязкой электронной подписи юридического лица. В настоящее время для юридических лиц доступны не все МФЦ Москвы, однако их список постепенно пополняется.

Одним из нововведений ФЗ № 218 стал экстерриториальный принцип подачи документов. С первых чисел января запустить его не удалось: по горячей линии сообщали, что отсутствует техническая возможность. В дальнейшем Росреестр смог выделить отдельные офисы, принимающие документы по экстерриториальному принципу, но пока не смог обеспечить все свои отделения такой возможностью.

Для компаний, основным видом деятельности которых является сдача коммерческой недвижимости в аренду, ФЗ № 218 также подготовил сюрприз. Если договор аренды заключается на срок год и более, то он подлежит государственной регистрации. При этом в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Раньше для определения сдаваемой площади в аренду, если сдается часть здания или помещения, к договору прикладывался поэтажный план, на котором выделялись те комнаты, которые сдаются в аренду. Однако с нового года у Росреестра появилось новое требование: вместе с договором на регистрацию необходимо сдать технический план помещений сдаваемых в аренду на оптическом носителе, подписанный электронной подписью кадастрового инженера. Свое требование Росреестр основывает на п. 5 ст. 44 ФЗ № 218. Оно гласит, что если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах одного или нескольких этажей), то государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких объектов с государственного кадастрового учета не осуществляются. Поскольку без технического плана осуществить кадастровый учет сдаваемых площадей Росреестр не может, то регистрацию договора аренды он приостанавливает. К слову, изготовление такого технического плана в Москве при условии что сдаваемая площадь не превышает 500 м2, будет стоить 40 000 – 50 000 рублей.

Резюмируя вышеизложенное, хотелось бы отметить, что несмотря на все проблемы, появившиеся на начальном этапе, в январе – марте, Росреестр старается наладить работу с учетом изменений в законодательстве. Однако, на мой взгляд, проводить работы, готовить техническую базу и переобучать специалистов следовало начать задолго до 1 января 2017 года. В таком случае проблем, обозначенных выше, удалось бы избежать.