Обзор изменений в Земельный кодекс Российской Федерации

Самые масштабные изменения внесены Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступят в силу с 01 марта 2015 года. Таких изменений, с точки зрения их содержания, Земельному кодексу доныне было не известно. По своему масштабу и характеру их можно сравнить разве что с реформой гражданского законодательства, стартовавшей в конце 2013 года.

За время действия Земельного кодекса у предпринимателей и граждан выработалось устойчивое мнение, что земля достается только избранным, а потому нет смысла обращаться в государственные и муниципальные органы за предоставлением земельных участков.

Изменения в Земельный кодекс касаются пересмотра не только отношений между государством и гражданами, юридическими лицами (хотя этому посвящено абсолютное большинство изменений), но также затрагивают регулирование между публичными образованиями.

Сегодня трудно сказать, как улучшиться правовое регулирование в сфере землепользования в результате земельной реформы. Но то, что все принятые изменения в Земельный кодекс направлены на такое усовершенствование - это факт.

Что нового нас ожидает с 01 марта 2015 года? По порядку о самом важном:

I. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Законодатель закрепил универсальное правило предоставления государственных и муниципальных земель на торгах, в форме аукциона. Отныне по общему правилу все земельные участки будут предоставляться исключительно на торгах. Сама процедура торгов будет детальным образом прописана в самом Земельном кодексе.

Отказать в предоставлении земельного участка теперь нельзя. Основания для отказа также будут указаны в Земельном кодексе и носить исчерпывающий (закрытый) перечень.

Без торгов земля может быть предоставлена только в прямо оговоренных Земельным кодексом случаях, так сказать исключением из правил. Например, такие исключения из правил будут касаться предоставления земли под размещение социально-важных объектов, или предоставление земли льготной категории населения (в частности, имеющих 3-х и более детей) и т.д.

Для целей строительства земельный участок из государственной или муниципальной собственности теперь может быть предоставлен только на праве аренды. Из этого правила Земельный кодекс делает несколько поименованных исключений ,например:

1. допускается продажа земельного участка для строительства, образованного из земельного участка, предоставленного ранее в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории;
2. допускается продажа земельного участка для индивидуального жилищного строительства, и т.д.).

II. Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.

Институт обмена земельными участками между публичным собственником и частным собственником является абсолютной новеллой для земельных отношений. Предусмотрено два случая, когда возможен обмен земельными участками:

1. В случае изъятия земельного участка для государственных нужд;
2. Если земельный участок, находящийся в частной собственности, предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение такого объекта необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

Насколько такой институт обмена будет эффективен, сказать трудно, но по-моему, он не совсем детально регламентирован, а потому кроет в себе много неопределенности. Так, например, Земельный кодекс предоставляет право обменивать между собой земельные участки различных видов разрешенного использования, но ничего не говорит о категориях таких земельных участков. А потому можно сделать вывод, что земельные участки разных категорий также подлежат обмену между собой без каких-либо препятствий. Кроме этого говорится, что обмениваемые земельные участки должны обладать одинаковой стоимостью, что должно подтверждаться заключением оценщика. Однако ничего не говорится о равноценности земельных участков. Стоимость и равноценность – понятия разные. Равноценность подразумевает схожесть не только в цене, но и характеристиках, таких как месторасположение, площадь т.д.

Строго формально в той редакции как сегодня сформулирован данный правовой институт, он позволяет государству предложить обменять частному собственнику ликвидный участок на государственные сельхозугодия, ведь уравновесить цену можно путем увеличения размера предоставляемых взамен сельхозугодий. Это банальный пример того, как цена земельных участков будет одинаковая, но ценность их от этого не изменится и никогда такие участки не будут равноценными. Возможен и обратный сценарий, когда, допустим, в целях прокладки газопровода у частного собственника изымают сельхозугодия, а в обмен предлагают более ликвидный участок в черте населенного пункта.

Вышесказанное не демонстрирует беспомощность частных собственников, ведь у них всегда есть альтернативное право продать свой земельный участок по рыночной стоимости (если быть точнее – требовать компенсации) при изъятии для государственных нужд. При этом такой «обмен землями» позволяет задуматься о возможных согласованных схемах между отдельными чиновниками и частными собственниками.

III. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.

В результате развития застройки территорий необходимость в урегулировании процедуры перераспределении земель и (или) земельных участков принадлежащих разным собственникам (собственникам разных «уровней»: публичному и частному) появилась довольно давно. Если межу публичными собственниками перераспределение каким-то образом еще могло происходить, пусть и по другим правилам, чем это будет теперь (речь идет о возможной безвозмездной передаче земель между государством и муниципалитетами), что в итоге позволяло получить желаемый результат перераспределения, то между частным и публичным собственником «заменить» процедуру перераспределения было нечем. Даже там, где такое перераспределение было необходимым, например, в ходе комплексной застройки территории, где в целях градостроительных нормативов требовалось немного «передвинуть» объект строительства, либо совершить отступы и т.д., частные собственники были вынуждены прибегать к процедуре предоставления земельных участков, либо использовать процедуру утончения границ земельного участка с изменение конфигурации, но без изменения площади. Всё это приводило к тому, что образовывались различные вклинивания, изломанности границ и т.д.

Таким образом, ранее возникавшие проблемы, которые по большому счету были техническими, но порождали массу различных проволочек, теперь должны быть решены с применением процедуры перераспределения земель и (или) земельных участков.

IV. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута.

На законодательном уровне теперь закреплена возможность в определенных случаях (например: для ремонта линейных объектов, размещения рекламных конструкций, осуществления геологического изучения недр и т.д.) использовать земли или земельные участки, не обладая в отношении таких земель (земельных участков) правом владения. В отношении таких земель и земельных участков процедуры выделения и предоставления проводиться не будут, а соответственно и какой-либо гражданско-правовой сделки в основе взаимоотношений пользователя и государства/муниципалитета не будет. Лицо будет иметь право использовать земельный участок, для вышеуказанной цели, только на основании специального разрешения уполномоченного органа, выдаваемого в административном порядке.

С появлением данной правовой конструкции ожидается упорядоченность в отношениях публичной власти и пользователей в регулировании подобных ситуаций. До настоящего времени практика была весьма противоречивой, что настораживало всех пользователей, в каждом регионе по разному относились к тому, нужно ли арендовать 0,5 кв.м., под рекламную конструкцию или нет, если да, то, как производить предоставление такого участка (напомним, что сформировать участок площадью 0,5 кв.м технически невозможно).

К сожалению, ничего не говориться о плате за пользование землей при таком механизме. Согласно одному из принципов земельного законодательства любое использование земли осуществляется за плату (принцип платности использования земли). Вместе с этим Земельный кодекс, как до, так и после изменений в него, устанавливает только две формы платы - земельный налог и арендную плату. Отсюда вопрос, какую плату по своей правовой природе доложен вносить пользователь земель или земельных участков, использование которых осуществляется на основании специального разрешения уполномоченного органа (без процедуры предоставления). Теоретически это могла бы быть и арендная плата, но с точки зрения формальной логики арендная плата должна вноситься за предмет аренды, т.е. вещь (земельный участок). В рассматриваемой ситуации разрешение для использования может выдаваться и в отношении земель не прошедших государственный кадастровый учет, т.е. на несформированные участки, которые не являются вещью в понимании гражданского и земельного законодательства, а потому вопрос арендой платы в отношении таких земель очень дискуссионный.

Помимо описанных основных моментов изменения земельного законодательства, с которыми наиболее часто придется сталкиваться в практике хозяйствующих субъектов, внесены и ряд менее заметных изменений. В том числе теперь Земельным кодексом закреплен порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Ранее действовал комплекс норм земельного и гражданского законодательства в регулировании отношений по изъятию земельных участков, причем основная их доля приходилось на гражданское законодательство, а также из-за недостаточного регулирования данного института почти под каждое изъятие приходилось принимать специальный федеральный закон. Изменения коснулись и земельного контроля, его порядка и оснований проведения, ужесточена ответственность за нарушения земельного законодательства.