Пресечение самовольного строительства в Москве в условиях бюджетного кризиса

Правительство Москвы установило список «самовольных» построек, смешав в одну кучу нестационарные павильоны, капитальные объекты, на которые было зарегистрировано право собственности, и даже объекты, по которым были решения арбитражных судов об отказе признания их самовольными постройками.

Например, торговый центр «Альбатрос», располагавшийся на Щелковском шоссе. В 2013 г. госорганы обратились в Арбитражный суд г. Москвы о признании построек самовольными. Через 2,5 года, 20.01.2016 г. кассационная инстанция поставила точку в деле – постройки не отвечали признакам самовольных, право собственности на них зарегистрировано, что повлекло отказ в иске г. Москвы. Еще полгода назад юристы были уверены, что это является гарантией от сноса здания, но последние события показали, что это не так.

Одновременно город использовал другую схему сноса ТЦ: было выпущено распоряжение Правительства Москвы от 1 июля 2014 г. № 331-РП о возмездном изъятии нежилого здания для государственных нужд. Однако с 01 сентября 2015 г. вступила в силу ч. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и данное распоряжение было отменено 01.12.2015 г. Госорганы пошли простым путем: ТЦ «Альбатрос включили в приложение №2 к постановлению Правительства Москвы № 829-ПП от 08.12.2015г., на основании которого и произвели снос.

Для начала разберемся со статьей 222 ГК РФ, практика ее применения сложилась следующая: госорган обращается с требованием в суд, доказывая, что здание возведено незаконно и не соответствует градостроительным нормам, суд в свою очередь признает здание самовольной постройкой, что влечет прекращение ее государственной регистрации в качестве недвижимого имущества и снос.

Гос.регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Новая часть статьи 222 ГК РФ установила, что органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае ее создания на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны памятников) или на территории общего пользования или в полосе отвода инженерных сетей.

Иными словами полномочий признавать право на недвижимость отсутствующим (не возникшим) Москве никто не давал. А так как акт гос.регистрации права обязателен для всех, то без его аннулирования постройку невозможно признать самовольной.

Теперь посмотрим постановление Правительства Москвы № 829-ПП от 08.12.2015г. Оно предусматривает включение строений в перечень объектов самовольного строительства (приложение №2) на основании заключения Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. При этом никакого обращения в суд за прекращением государственной регистрации недвижимости не предусмотрено.

Подавляющее большинство объектов в приложении №2 размещено в зоне охраны инженерных сетей, что для Москвы не удивительно, это обычное явление. Практически любое здание в Москве так или иначе можно подвести под эту категорию.

Выводы напрашиваются неутешительные, Правительство Москвы считает себя вправе во внесудебном порядке лишить собственника его имущества. При этом если в случае судебного разбирательства собственник вправе защищаться истечение срока исковой давности, то против Правительства Москвы это уже не поможет. Относительно защищенными могут чувствовать себя собственники строений возведенных предприятиями до 1995 года (т.е. до появления ст. 222 ГК РФ). Однако гарантий неприкосновенности собственности нет и у них.

Собственники снесенных зданий вправе требовать возмещение ущерба, причинными действиями госорганов г. Москвы. Представляется, что максимальный размер компенсации составит рыночную стоимость здания, т.к. упущенную выгоду наши суды всегда взыскивали не охотно, а в рассматриваемом случае это и вовсе представляется сомнительным.

Также остается надежда, что практика внесудебного сноса зданий, право на которые будет зарегистрировано в ЕГРП, будет признана незаконной, но это прерогатива Верховного суда РФ (т.к. Мосгорсуд уже отклонил заявления об оспаривании постановления Правительства Москвы).