Увеличение налоговой нагрузки по имущественным налогам для физических лиц с 2015 года

С 1 января 2015 г. вступила в силу новая гл. 32 "Налог на имущество физических лиц" НК РФ, введенная Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ (далее - Закон N 284-ФЗ). При этом утратил силу Закон РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (далее Закон N 2003-1) по которому физические лица уплачивали налог на имущество на протяжении более 20 лет. Данный налог рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости объекта, под которой понималась, восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги, и которая определялась местными бюро технической инвентаризации (БТИ).

С 2015 года налог на имущество физических лиц рассчитывается по новым правилам- исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества . Как скажется это нововведение на увеличении налоговой нагрузки граждан?

С 2015 года расширен перечень объектов попадающих под налогообложение налогом на имущество у физических лиц. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. К объектам налогообложения относятся: жилые дома, жилые помещения (квартиры, комнаты), дачи, гаражи и иные здания, строения, сооружения, помещения. Этот перечень имущества не изменился относительно имущества, которое было указано в старом Законе N 2003-1. Однако к нему добавлены новые объекты, такие как машино-места, единый недвижимый комплекс, объекты незавершенного строительства, которые ранее не были поименованы в качестве объектов налогообложения.

Обращаем внимание также и на то, что с 2015 года из перечня имущества, попадающего под налогообложения налогом до 31.12.2014г. исключено имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома. Теперь по новым правилам, действующим с 01.01.2015, принадлежащие гражданам доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не облагаются налогом на имущество физических лиц.

В перечне объектов налогообложения не поименованы и доли в праве общей собственности на имущество, как это было в Законе N 2003-1 от 09.12.1991г. Однако, в ст.408 НК РФ приводится механизм расчета налога на имущество, находящееся в долевой/общей совместной собственности. Таким образом, если вы владеете долей в праве общей собственности на объект, указанный в перечне объектов включаемых в налоговую базу, то вы являетесь плательщиком налога на имущество физических лиц.

Существенным изменением в порядке расчета налога на имущество физических лиц, является изменение налоговой базы. Согласно гл. 32 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения теперь определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, когда субъектом РФ не принято решение об определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости. По данным, опубликованным на сайте ФНС России (www.nalog.ru), таких субъектов на сегодняшний день 28. То есть в 2015 году в большинстве субъектов РФ налог на имущество физических лиц будет считаться еще по инвентаризационной стоимости недвижимости, умноженной на коэффициент-дефлятор.

Кадастровая стоимость- это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости. Она устанавливается на основании кадастровой оценки, которая проводится лицами, имеющими на это право. Порядок проведения кадастровой оценки регулируется законом «Об оценочной деятельности». Принимается решение об оценке недвижимости, формируются перечни, выбирается исполнитель, проводится оценка, экспертиза, потом ее результаты утверждаются и вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Налоговым периодом является календарный год.

Налоговые ставки, устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя). При этом определены предельные значения налоговых ставок при исчислении налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости. Так, налоговые ставки не должны превышать:

- 0,1 процента при определении налога в отношении жилых домов, жилых помещений, объектов незавершенного строительства (проектируемое назначением которого - жилой дом), единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), гаражей и машино-мест, хозяйственных строений или сооружений площадью не более 50 квадратных метров;
- 2 процентов при определении налога в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень объектов недвижимого имущества (административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания) по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость, , в отношении объекта недвижимого имущества, который образован в результате раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектами недвижимого имущества, включенными в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн руб.;
- 0,5 процента при определении налога в отношении прочих объектов налогообложения.

Указанные налоговые ставки правовыми актами органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в три раза. Так, например, Законом г. Москвы от 19.11.2014 N 51 "О налоге на имущество физических лиц" предусмотрены ставки налога при кадастровой стоимости объекта недвижимости:

- до 10 млн руб. (включительно) - 0,1%;
- свыше 10 млн до 20 млн руб. (включительно) - 0,15%;
- свыше 20 млн руб. до 50 млн руб. (включительно) – 0,2%
- свыше 50 млн руб. до 300 млн руб. (включительно) – 0,3%
- для гаражей и машино-мест (независимо от кадастровой стоимости) - 0,1%
- для объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом, - 0,3% кадастровой стоимости объекта налогообложения

Для налогоплательщиков, рассчитывающих налог на имущество по кадастровой стоимости, налоговое законодательство предусматривает предоставление налоговых вычетов., что раннее Законом N 2003-1. не было предусмотрено.

Например:

- налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры.
- налоговая база в отношении комнаты определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты;
- налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома;
- налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

В случае, если при применении налоговых вычетов, налоговая база принимает отрицательное значение, такая налоговая база для расчета налога на имущество принимается равной нулю. Представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) вправе увеличивать размеры налоговых вычетов.

Налог на имущество исчисляется с момента возникновения права собственности на имущество. Возникновение (прекращение) права собственности связано с его государственной регистрацией. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Если право собственности на имущество возникло (прекратилось) в течение налогового периода (календарного года), то сумма налога будет рассчитываться пропорционально числу полных месяцев, в течение которых имущество находилось в вашей собственности. При этом если возникновение права собственности на имущество произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение права собственности на имущество произошло после 15-го числа соответствующего месяца, то такой месяц принимается за полный. Если возникновение права собственности на имущество произошло после 15-го числа соответствующего месяца или прекращение указанного права произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, месяц возникновения (прекращения) указанного права не учитывается при исчислении налога. По старым правилам, при переходе права собственности от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивался первоначальным собственником с 1 января года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у последнего возникло право собственности.

Кроме того, изменился порядок налогообложения новых строений, помещений и сооружений. По старым правилам налог уплачивался с начала года, следующего за их возведением или приобретением. Сейчас, в отношении объекта, образованного в течение налогового периода, налоговая база в этом налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого объекта на государственный кадастровый учет, а налог на имущество рассчитывается соответственно с даты регистрации права собственности на это имущество.

Если вы заключили договор участия в долевом строительстве, то вы будете признаваться плательщиком налога на имущество только с месяца государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Если жилое помещение приобретено за счет ипотечного кредита, право собственности на предмет ипотеки к залогодержателю (банку) не переходит, а, следовательно, физическое лицо (заемщик-залогодатель) признается плательщиком налога на имущество в отношении жилого помещения, на которое установлена ипотека.

В гл. 32 НК РФ сохранен перечень льготных категорий физических лиц. Льготники освобождаются от уплаты налога на имущества независимо от количества оснований только в отношении одного объекта каждого вида, не используемого в предпринимательской деятельности, по выбору налогоплательщика. Льгота не предоставляется в отношении объектов, кадастровая стоимость которых более 300 млн руб., и объектов, налоговая база по которым в соответствии с законом субъекта РФ определяется исключительно на основании их кадастровой стоимости (например, торговых или административных центров и помещений в них).

Важно, что для объектов, в отношении которых налоговая база рассчитывается по старым правилам (т.е. на основе инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент-дефлятор), налоговые ставки по сравнению с Законом N 2003-1 не изменились.

Однако с 1 января 2020 г. налог на имущество будет рассчитываться только исходя из кадастровой стоимости недвижимости. До этого срока законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта РФ (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает единую дату начала применения на территории этого субъекта РФ порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. При этом за налоговую базу принимается кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Сведения по кадастровой стоимости объекта можно найти на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) в подразделе "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн".

Для снижения налоговой нагрузки на физических лиц законодателем предусмотрен особый порядок расчета налога на имущество, который будет действовать в переходный период в течение четырех лет, начиная с 2015 года.

Сумма налога за первые четыре налоговых периода с начала применения порядка определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, исчисляется по следующей формуле:

Н = (Н1 - Н2) x К + Н2,

где Н - сумма налога, подлежащая уплате;
Н1 - сумма налога, исчисленная исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;
Н2 - сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей инвентаризационной стоимости объекта недвижимости за последний налоговый период определения налоговой базы, либо сумма налога на имущество, исчисленная за 2014 г. по Закону N 2003-1 и приходящаяся на указанный объект налогообложения.
К - коэффициент, который будет разным в зависимости от года расчета:

- 0,2 - применительно к первому налоговому периоду, т.е. за 2015 г.;
- 0,4 - применительно ко второму налоговому периоду, т.е. за 2016 г.;
- 0,6 - применительно к третьему налоговому периоду, т.е. за 2017 г.;
- 0,8 - применительно к четвертому периоду, т.е. за 2018 г.

При расчете имущественного налога за 2019 г. коэффициент применяться уже не будет.

Переходный период не применяется к административно-деловым и торговым центрам, а также к нежилым помещениям, которые используются для размещения офисов, торговых павильонов и объектов общественного питания, а также объектов бытового обслуживания. По таким объектам налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, налоговая нагрузка на физические лица в части уплаты налога на имущество, если физическое лицо не имеете права на использование льгот по налогу, будет увеличиваться ежегодно и в полной мере налоговую нагрузку они ощутят на себе лишь через пять лет, в 2020 году, когда наступит срок исполнения обязательств по уплате налога за 2019 год, рассчитанного с полной кадастровой стоимости объекта.

Внутренний аудитор, руководитель проекта Порохова Е.А.